Prawo lokatorskie – zakończenie lub wypowiedzenie umowy wynajmu
Czy umowa najmu kończy się automatycznie po upływie okresu obowiązywania?
Umowa najmu nie kończy się automatycznie z dniem zakończenia jej obowiązywania. W celu zakończenia umowy jedna ze stron musi ją wypowiedzieć w odpowiednim czasie. Jeśli żadna ze stron nie wypowie umowy, zostaje ona automatycznie przedłużona. Termin wypowiedzenia zależy od rodzaju i długości trwania umowy najmu.
Umowy najmu na 3 lata lub krócej
Najemca (lokator) i wynajmujący mogą wypowiedzieć umowę najmu bez konieczności zapłaty odszkodowania najpóźniej 3 miesiące przed datą wygaśnięcia umowy. Jeśli żadna ze stron nie wypowie umowy 3 miesiące przed jej zakończeniem, zostanie ona automatycznie przekształcona (od dnia rozpoczęcia najmu) w umowę na 9 lat, z obowiązującymi dla niej warunkami wypowiedzenia.
Umowę krótkoterminową można jednokrotnie przedłużyć na piśmie, pod warunkiem że łączny okres trwania najmu nie przekroczy 3 lat.
Umowy najmu na 9 lat lub dłużej
Jeśli wynajmujący chce uniknąć przedłużenia umowy, musi ją wypowiedzieć najpóźniej 6 miesięcy przed datą jej wygaśnięcia. Najemca (lokator) może wypowiedzieć umowę z zachowaniem 3-miesięcznego terminu wypowiedzenia.
Jeśli żadna ze stron nie wypowie umowy, zostaje ona automatycznie przedłużona na kolejne 3 lata.
Wypowiedzenie umowy najmu
Najemca i wynajmujący mogą wypowiedzieć umowę w trakcie jej trwania, jednak obowiązują różne zasady w zależności od rodzaju umowy.
Umowy najmu na 3 lata lub krócej
- W przypadku umów zawartych przed 1 stycznia 2019 r. ani najemca ani wynajmujący nie mogą ich wypowiedzieć przed zakończeniem obowiązywania. Możliwe jest jedynie zakończenie umowy za obopólną zgodą stron.
- W przypadku umów zawartych po 1 stycznia 2019 r. najemca może wypowiedzieć umowę w dowolnym momencie bez podania przyczyny:
- Z zachowaniem 3-miesięcznego okresu wypowiedzenia (liczonego od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym złożono wypowiedzenie).
- Oraz z zapłatą odszkodowania w wysokości:
- Półtora miesiąca czynszu, jeśli umowa zakończy się w pierwszym roku,
- Jednego miesiąca czynszu, jeśli umowa zakończy się w drugim roku,
- Pół miesiąca czynszu, jeśli umowa zakończy się w trzecim roku.
Wynajmujący nie ma prawa wypowiedzieć takiej umowy.
Umowy najmu na 9 lat lub więcej
Możliwość wypowiedzenia przez najemcę
Najemca (lokator) może wypowiedzieć umowę w dowolnym momencie, bez podania przyczyny:
- Z zachowaniem 3-miesięcznego okresu wypowiedzenia (liczonego od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym złożono wypowiedzenie).
- I z zapłatą odszkodowania w wysokości:
- 3 miesięcy czynszu, jeśli wypowiedzenie kończy się w pierwszym roku,
- 2 miesięcy czynszu, jeśli wypowiedzenie kończy się w drugim roku,
- 1 miesiąca czynszu, jeśli wypowiedzenie kończy się w trzecim roku.
Po trzecim roku najemca nie jest zobowiązany do zapłaty odszkodowania.
Uwaga: Jeśli umowa nie zostanie zarejestrowana w ciągu 2 miesięcy, najemca nie musi przestrzegać okresu wypowiedzenia ani płacić odszkodowania. Może wówczas zakończyć najem w dowolnym momencie, bez żadnych kosztów.
Przykład:
- Umowa na 9 lat rozpoczyna się 1 października 2022 r.
- Najemca składa wypowiedzenie w czerwcu 2024 r.
- Okres wypowiedzenia biegnie od 1 lipca 2024 r. do 30 września 2024 r.
W tym przypadku najemca musi zapłacić jedynie 1-miesięczne odszkodowanie, ponieważ okres wypowiedzenia kończy się w trakcie drugiego roku najmu.
Możliwości wypowiedzenia przez wynajmującego
- Wypowiedzenie z powodu własnego użytkowania lub użytkowania przez rodzinę
Wynajmujący może wypowiedzieć umowę w dowolnym momencie z zachowaniem 6-miesięcznego okresu wypowiedzenia, jeśli chce sam zamieszkać w nieruchomości lub przekazać ją do użytkowania członkom rodziny.
- Wynajmujący lub członek rodziny muszą zamieszkać w nieruchomości w ciągu roku od zakończenia okresu wypowiedzenia i przebywać tam przez co najmniej 2 lata.
- Jeśli te warunki nie zostaną spełnione, wynajmujący ryzykuje konieczność zapłaty odszkodowania w wysokości 18 miesięcy czynszu.
- Wypowiedzenie z powodu prac remontowych
Wynajmujący może wypowiedzieć umowę w celu przeprowadzenia gruntownych remontów, które uniemożliwiają zamieszkanie.
- Prace muszą rozpocząć się w ciągu 6 miesięcy od zakończenia okresu wypowiedzenia.
- Należy przedstawić dowód planowanych prac (np. pozwolenie na budowę, umowę z wykonawcą).
- W przypadku niespełnienia tych warunków najemca ma prawo do odszkodowania w wysokości 18 miesięcy czynszu.
- Wypowiedzenie bez podania powodu
Pod koniec każdej trzyletniej okresu wynajmujący może wypowiedzieć umowę bez uzasadnienia, jednak musi zapłacić odszkodowanie:
- 9 miesięcy czynszu przy wypowiedzeniu na koniec 3. roku,
- 6 miesięcy czynszu przy wypowiedzeniu na koniec 6. roku.
Po zakończeniu 9-letniego okresu wypowiedzenie jest możliwe bez odszkodowania.
Najemca (lokator) może zawsze odpowiedzieć na wypowiedzenie wynajmującego, skracając okres wypowiedzenia do 1 miesiąca.
Może się zdarzyć, że podpisana umowa najmu zawiera inne lub dodatkowe paragrafy. Zawsze należy dokładnie sprawdzić treść umowy oraz opisane w niej warunki, aby uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek.
W przypadku wątpliwości warto skonsultować się z prawnikiem.
Disclaimer
Publikacje zamieszczone na tej stronie nie stanowią publikacji o charakterze prawnym, a firma A.J.PLUS BV nie ponosi odpowiedzialności za ich interpretację. Przedstawione treści mają charakter ogólny i służą jedynie przybliżeniu pewnych zagadnień czytelnikom. Każda osoba powinna zasięgnąć porady prawnej lub skonsultować się ze swoim księgowym bądź doradcą finansowym przed podjęciem jakichkolwiek decyzji biznesowych.
